A Reforma Tributária aprovada pela Lei Complementar nº 214/2025 inicia uma das maiores mudanças no sistema fiscal brasileiro. E um dos pontos que mais chamam atenção especialmente para quem tem imóveis alugados é a incidência do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) sobre operações de locação. Pela primeira vez, o aluguel de imóveis poderá gerar créditos tributários para empresas locatárias e obrigações adicionais para locadores. Mas o que isso significa na prática? E como famílias e empresas devem se preparar?
O novo sistema substitui o PIS, COFINS, ISS e ICMS por dois tributos de base ampla e não cumulativos:
- IBS — de competência estadual e municipal;
- CBS — de competência federal.
Na prática, isso quer dizer que toda operação econômica — inclusive locações poderá gerar débito e crédito tributário.
De acordo com o artigo 72 da LC 214/2025, o contribuinte poderá creditar-se do valor pago nas etapas anteriores, desde que o bem ou serviço seja usado em atividade geradora de receita tributada. Ou seja, empresas que alugam imóveis para suas operações poderão se creditar do IBS/CBS sobre o valor do aluguel.
PESSOA JURÍDICA: Locador e Locatário ganham papéis diferentes
A partir da implementação do novo sistema, o tratamento para locadores e locatários pessoas jurídicas muda de forma significativa:
Locador (quem aluga o imóvel)
- Passa a ser contribuinte do IBS/CBS, com alíquota reduzida em 70% (art. 48, § 2º).
- Poderá se creditar dos tributos pagos em despesas ligadas à locação manutenção, reformas, corretagem, seguros, honorários etc.
- Isso cria uma compensação tributária inédita, reduzindo o peso dos custos operacionais.
Locatário (quem paga o aluguel)
- Se for pessoa jurídica, poderá aproveitar crédito de IBS/CBS sobre o aluguel, desde que o imóvel seja essencial à sua atividade.
- Esse crédito não existe hoje no regime de PIS/COFINS cumulativo, e trará uma redução real da carga tributária.
O aluguel entre empresas passa a ter tratamento neutro, porque o valor pago em uma ponta se transforma em crédito na outra.
Para Pessoas Físicas, o panorama é bem diferente:
- Pessoas físicas não se beneficiam diretamente dos créditos do IBS/CBS.
- Somente empresas contribuintes poderão compensar valores e otimizar sua tributação.
ANTES E DEPOIS DA REFORMA TRIBUTÁRIA
| Cenário | Tributação atual (2025) | Tributação futura (2033) | Créditos permitidos | Efeito prático |
| Locador PF | IRPF até 27,5% | IRPF + possível IBS/CBS (7,95%) | Nenhum | Aumento da carga e sem compensação. |
| Locador PJ | 11,33% (Lucro Presumido | 11,33% + IBS/CBS (7,95% reduzido 70%) | Sobre despesas e manutenção | Vantagem mantida e créditos compensáveis. |
| Locatário PF | Sem crédito de PIS/COFINS | IBS/CBS sem direito a crédito | Nenhum | Custo integral do aluguel. |
| Locatário PJ | Sem crédito | IBS/CBS com crédito integral | Total sobre o valor do aluguel | Redução efetiva da carga tributária. |
Orientações contratuais
- Mantenha a locação na pessoa jurídica. A PJ locadora poderá aproveitar créditos e gerar créditos para locatários empresariais.
- Separe locações para PF e PJ em contratos distintos. Isso simplifica a escrituração e o controle dos créditos de IBS/CBS.
- Revise contratos de aluguel. Adicione cláusulas que prevejam o repasse de tributos futuros ao locatário.
- Reforce o planejamento contábil. Os novos tributos exigirão integração entre jurídico e contabilidade para aproveitamento correto de créditos.
Prepare-se para uma nova era da tributação O IBS e a CBS inauguram uma nova lógica nas locações baseada em transparência e compensação tributária. Para quem atua com imóveis, seja investidor, empresário ou gestor familiar, o momento é de ajuste de contratos e reorganização da estrutura societária. O planejamento antecipado evitará surpresas e garantirá o melhor aproveitamento fiscal do novo modelo. Quer entender melhor esse assunto? Converse com nossa equipe e descubra a melhor estratégia para o seu caso.
Márcia Piovezan Cordeiro
Piovezan Advocacia & Consultoria.
SITES:
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm?utm_source=chatgpt.com
Art. 252. § 1º – “Sujeitam-se à tributação pelo IBS e pela CBS pelas mesmas regras da locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel…”
Art. 254 – “No caso de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel, o fato gerador ocorrerá no momento de cada pagamento.”
